【大河財(cái)立方 記者 楊薩】歷時(shí)一年半，經(jīng)過兩次流拍，平安銀行大連西崗支行的一處抵押房產(chǎn)即將于11月30日第三次上線競(jìng)拍。從258萬元降至136萬元，雖然價(jià)格近乎“腰斬”，但上線至今無人報(bào)名。

臨近年末，銀行加速出清。建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等國(guó)有大行，以及南京銀行、蘭州農(nóng)商行等中小銀行正通過阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺(tái)批量處置房產(chǎn)。除了直供房，銀行還通過銀登中心掛牌轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)，“量增價(jià)減”已成常態(tài)，部分不良資產(chǎn)以不到1折的價(jià)格被“甩賣”。持續(xù)下探的價(jià)格和出清的頻率，反映出現(xiàn)階段銀行“加速變現(xiàn)”的迫切性。

銀行為何要賣房？

何為“銀行直供房”？首先明確，銀行本身沒有賣房子的資質(zhì)，所謂“銀行直供房”是指借款人貸款違約后，銀行通過司法程序取得抵押物完整產(chǎn)權(quán)，再以產(chǎn)權(quán)人身份掛牌出售。與傳統(tǒng)法拍房不同，“銀行直供房”主要來自不良貸款處置時(shí)取得的抵債資產(chǎn)，銀行具有完整產(chǎn)權(quán)，故在出售時(shí)避免了法律糾紛。

打開阿里拍賣App的“銀行直供”專欄，涵蓋住宅、商鋪、廠房的房產(chǎn)正在掛牌。數(shù)據(jù)顯示，廣東農(nóng)信掛牌房產(chǎn)標(biāo)的12462個(gè)、湖南農(nóng)信1495個(gè)、建設(shè)銀行1573個(gè)、中信銀行1111個(gè)、郵儲(chǔ)銀行1091個(gè)、華夏銀行930個(gè)、平安銀行724個(gè)、農(nóng)業(yè)銀行646個(gè)、民生銀行637個(gè)。

“銀行直供房”最顯著的特征是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，普遍比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低20%至30%，部分標(biāo)的折價(jià)幅度甚至超過50%。但從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，盡管價(jià)格誘人，不少房源仍然面臨無人問津的尷尬境地。

日前，南京銀行在阿里拍賣平臺(tái)掛牌一處位于連云港的商鋪，將12月1日開始競(jìng)拍，起拍價(jià)為386.65萬元。其實(shí)早在2019年，該商鋪被江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院進(jìn)行司法拍賣，彼時(shí)起拍價(jià)為1010萬元，南京銀行南通分行作為該資產(chǎn)抵押權(quán)人。今年9月，南京銀行作為該商鋪的持有人，以690.44萬元首次對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行拍賣，流拍后又以483.31萬元再次拍賣，仍以流拍結(jié)束。此次，以該資產(chǎn)最初評(píng)估價(jià)不到4折的價(jià)格再次上架，截至目前，無人報(bào)名。

類似南京銀行這種情況不在少數(shù)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年10月20日至30日，蘭州農(nóng)商銀行在京東拍賣平臺(tái)掛牌拍賣近60筆房產(chǎn)標(biāo)的，價(jià)格從十幾萬元到幾億元不等，僅一處住宅拍賣成功。

大行和股份行也未能幸免。建設(shè)銀行太原晉陽(yáng)支行今年三次在京東拍賣平臺(tái)掛牌處置一處標(biāo)的，包含部分商業(yè)性抵債房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。首次起拍價(jià)為3210.3萬元，經(jīng)過兩次流拍，第三次起拍價(jià)降價(jià)近千萬依然競(jìng)拍失敗。

平安銀行在阿里拍賣App房產(chǎn)處置數(shù)量達(dá)724起，主要集中在廣東、浙江、上海、江蘇等地。其中，平安銀行寧波分行于今年5月至6月期間，三次上架拍賣一處住宅，雖最終價(jià)格較評(píng)估價(jià)下降24.47萬元，但依然流拍。

光大銀行杭州分行于今年10月25日曾掛牌處置上海一處商業(yè)用房，起拍價(jià)為2350萬元，這是該行第三次拍賣此資產(chǎn)，仍以流拍結(jié)束。往前追溯，光大銀行杭州分行就曾在2023年于9月和11月兩次上架該資產(chǎn)，起始價(jià)分別為3000萬元和2800萬元。

當(dāng)然，也不乏成功出售案例。今年7月，民生銀行青島分行第四次掛牌一套174平方米的復(fù)式住宅，最終以93萬的價(jià)格競(jìng)拍成功。該資產(chǎn)首次拍賣的起拍價(jià)為120萬元。貝殼找房App顯示，幾乎同樣面積、戶型的房產(chǎn)，目前銷售價(jià)格為150萬元。

11月19日，南京銀行直供的4處商鋪拍賣成功，起拍價(jià)600萬元，成交價(jià)721萬元。該資產(chǎn)評(píng)估總價(jià)為1783萬元，成交價(jià)相對(duì)市價(jià)打了四折。

其實(shí)“銀行直供房”并非新鮮概念，其本質(zhì)上是銀行處置不良資產(chǎn)的一種方式。

為何近期銀行加速處置房產(chǎn)？對(duì)此，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專家、主任曾剛接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整導(dǎo)致抵押物價(jià)值縮水，部分?jǐn)喙┓慨a(chǎn)積壓在銀行資產(chǎn)負(fù)債表上，形成不良資產(chǎn)包袱。監(jiān)管部門對(duì)銀行不良貸款率的考核趨嚴(yán)，要求金融機(jī)構(gòu)及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，這促使銀行必須加快處置節(jié)奏。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍不明朗，銀行更愿意選擇“早處置、早止損”的策略。而且年末臨近，銀行面臨年度考核壓力，需要美化財(cái)務(wù)報(bào)表，剝離不良資產(chǎn)成為當(dāng)務(wù)之急。

百億級(jí)出清，銀行加速“甩包袱”

近兩年來，除了“銀行直供房”，金融機(jī)構(gòu)普遍通過銀登中心掛牌轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)。其中，平安銀行不僅是“甩包袱”大戶，部分不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格相較于賬面價(jià)值也有著較大幅度的折讓。

大河財(cái)立方記者不完全梳理，平安銀行年內(nèi)在銀登中心掛牌超160個(gè)個(gè)貸不良資產(chǎn)包。其中，信用卡類資產(chǎn)包超50個(gè)，合計(jì)不良規(guī)模超150億元。除了個(gè)貸，平安銀行還掛出了40筆不良貸款轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

其中，平安銀行發(fā)布的《關(guān)于2025年上海寶逢金屬材料有限公司等64戶不良貸款轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公告》顯示，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的未償本息總額為27.16億元，起始價(jià)為4681萬元，相當(dāng)于以原價(jià)的0.17折轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)目加權(quán)平均逾期天數(shù)超4114天，也就是超過11年。

“骨折價(jià)”并非平安銀行孤例。此前，光大銀行福州分行發(fā)布的《2025年第1期個(gè)人消費(fèi)及經(jīng)營(yíng)性不良貸款轉(zhuǎn)讓公告》，擬通過線上公開競(jìng)價(jià)的方式轉(zhuǎn)讓400筆損失類不良貸款，未償本息總額為8.61億元，轉(zhuǎn)讓起始價(jià)僅為1700萬元，約相當(dāng)于原價(jià)的2%。

今年10月，渤海銀行在港交所披露公告稱，擬通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓一筆超698億元的債權(quán)資產(chǎn)包。該債權(quán)包涉及174戶債權(quán)主體，包含本金499.37億元、利息104.36億元、罰息93.34億元及代墊司法費(fèi)用1.26億元。公告明確最低轉(zhuǎn)讓價(jià)為488.83億元，相當(dāng)于在債權(quán)總額的基礎(chǔ)上打了7折左右。

此前一個(gè)月，渤海銀行通過天津產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓本金約256.03億元的債權(quán)資產(chǎn)，最終天津津融以207.24億元受讓。

關(guān)于低價(jià)處置不良資產(chǎn)，曾剛分析稱，這對(duì)銀行而言是一把雙刃劍。從中長(zhǎng)期看，及時(shí)止損有助于銀行輕裝上陣。快速處置不良資產(chǎn)能釋放資本占用，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低未來的風(fēng)險(xiǎn)敞口。短期內(nèi)，折價(jià)會(huì)直接造成資產(chǎn)損失，侵蝕銀行利潤(rùn)空間，特別是當(dāng)處置價(jià)格遠(yuǎn)低于貸款本息時(shí)，銀行需要計(jì)提大額損失準(zhǔn)備金，影響當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)和股東回報(bào)。這種賬面虧損會(huì)拉低銀行的資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)，可能影響市場(chǎng)對(duì)該行經(jīng)營(yíng)能力的評(píng)價(jià)。

不良攀升、業(yè)績(jī)承壓

部分銀行迫切出清的背后，正面臨著資產(chǎn)質(zhì)量下滑與業(yè)績(jī)承壓的雙重困境。

從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，截至2025年三季度末，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款余額為35224.78億元，較年初增加2432.85億元；商業(yè)銀行不良貸款率為1.52%，較年初上漲0.02個(gè)百分點(diǎn)。

從各行三季報(bào)來看，不良貸款率高于1.52%的主要為蘭州銀行、貴陽(yáng)銀行、西安銀行、青農(nóng)商行等中小銀行。股份行中，華夏銀行不良貸款率較高，達(dá)1.58%，其次是民生銀行，不良率為1.48%。

在加速出清的背景下，依然有不少銀行的不良貸款率在增長(zhǎng)。截至9月末，貴陽(yáng)銀行不良貸款率為1.63%，較上年末上升0.05個(gè)百分點(diǎn)；民生銀行不良貸款率為1.48%，較上年末上升0.01個(gè)百分點(diǎn)；光大銀行不良貸款率為1.26%，比上年末上升0.01個(gè)百分點(diǎn)；郵儲(chǔ)銀行不良貸款率為0.94%，較上年末上升0.04個(gè)百分點(diǎn)；廈門銀行不良貸款率為0.80%，較上年末上升了0.06個(gè)百分點(diǎn)；成都銀行不良貸款率為0.68%，較上年末上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。

除了資產(chǎn)質(zhì)量承壓，多家銀行的業(yè)績(jī)情況也面臨著不小的挑戰(zhàn)。從已披露的三季報(bào)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，不少銀行營(yíng)收、凈利增速出現(xiàn)放緩甚至下滑態(tài)勢(shì)。

2025年前三季度，華夏銀行利潤(rùn)總額243.22億元，同比減少7.23億元，下降2.89%，比上半年收窄5.13個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)179.82億元，同比減少5.29億元，下降2.86%，比上半年收窄5.09個(gè)百分點(diǎn)；成本收入比29.95%，同比下降0.21個(gè)百分點(diǎn)。

光大銀行前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)372.78億元，比上年同期下降3.40%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入942.70億元，比上年同期下降7.94%。

截至三季度末，浙商銀行不良貸款余額256.61億元，比上年末增加1.67億元；不良貸款率1.36%，比上年末下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績(jī)方面，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入489.31億元，同比減少35.60億元，下降6.78%；歸母凈利116.68億元，同比減少12.37億元，下降9.59%。